不動産を取得したからといって登記が義務づけられているわけではありませんが、民法第177条では「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従い、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない」とされています。

ここでは、不動産登記と第三者への対抗について、二重譲渡を例に挙げてご紹介いたします。

土地の所有者であるAは、所有している土地をBへ売却し、BはAへ3,000万円の代金を支払いました。
しかし、その後Aは同じ土地をCへ5,000万円で売却し、土地の所有権登記をCへ移転してしまいました。
この場合、土地の所有権はどちらが取得するのでしょうか。

結論からいえば、土地の所有権は先に登記を済ませたCが取得し、登記を持たないBは第三者であるCに対して「出ていけ」と対抗することができません。

この理由は、不動産の売買が民法第177条における「不動産に関する物件の得喪」にあたり、登記を備えていなければ第三者に対抗できないためです。不動産取引において早めの登記が推奨されているのは、不動産に対する自己の権利を守るためなのです。

上記の例では「第三者」という言葉が出てきますが、具体的に第三者とはどのような人物を指すのでしょうか。民法177条における第三者とは、「当事者及びその一般継承人に該当せず、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」を指します。

例えば、Bの視点から先程の取引を見てみると、BはAから土地を購入しているため、AとBが取引の当事者となり、Cが第三者となります。次に、Cの視点から見てみると、CはAから土地を購入しているため、AとCが取引の当事者となり、Bが第三者となります。つまり、Bは第三者Cに対抗するためには登記が必要となり、同様にして、Cも第三者であるBに対抗するためには、登記を済まさなければならないのです。

法律では「善意」と「悪意」という言葉が出てきますが、これはその事実について「知らなかった」「知っていた」ということです。

例えば、上記の例の場合、AとBの取引の事実をCが「知っていた」場合、法律における「悪意者」となります。原則として二重譲渡においては、第三者が「善意」「悪意」であるかを問わず、対抗することはできません。しかし、これが「背信的悪意者」となれば事情が変わってきます。

背信的悪意者とは、信義則に反するような動機・態様で登記の欠缺を主張する悪意者のことです。
単なる悪意者は民法第177条における第三者となるため、登記を済ませないと対抗できませんが、背信的悪意者は第三者には該当しないため、登記がなくても対抗することができます。

このように、登記を済ませなくても第三者に対抗できる場合がありますが、極めて例外でございますので自己の権利を守るためにも、早めに登記を済ませることをおすすめします。

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